Como ya comenté en el artículo anterior, la burbuja inmobiliaria en USA
tuvo un origen puramente financiero: oferta de (mucha) liquidez barata, y
demanda de activos de inversión no relacionados con bolsa ni puntocom... se
creó una burbuja inmobiliaria, pero hubiera podido ser una burbuja de
tulipanes, de arte o de casi cualquier cosa.

En España no ha sido así. Ciertamente, se dieron las mismas circunstancias
financieras de exceso de liquidez y demanda de activos, y produjeron el
mismo estímulo... Pero además de eso, como comenté en la ley de la oferta y
la demanda, también concurrieron muchas circunstancias de demanda
específica de vivienda: Llegada masiva de inmigrantes pobres, y de
inmigrantes ricos (jubilados y veraneantes extranjeros), junto con la
fuerte disminución del tamaño de la unidad familiar (más solteros y
divorciados que nunca)... todo factores que han hecho aumentar la demanda
de vivienda. Y encima, el incentivo fiscal y la bajada de tipos, que
fomentaban también la demanda para el que estuviera en duda.

Debido a esto, no es de extrañar las proporciones que ha llegado a alcanzar
la burbuja inmobiliaria aquí. Tras una arrancada muy fuerte, por todos los
motivos financieros y demográficos enumerados, también la posterior
especulación ha sido proporcionalmente fuerte. El país se ha llenado de
pisos-hucha, vacíos por obra y gracia de una legislación que no da
garantías al arrendador, en los que muchas familias han metido sus ahorros
(presentes y futuros), en espera de que las revalorizaciones sigan a buen
ritmo.

En todo caso, se ha construido mucho y se han subido mucho los precios, y
el exceso habrá que purgarlo... sea con muchos años de bajo crecimiento, o
sea con un crack.

Y esto nos da pie a varias reflexiones...


1.- ¿Hay burbuja o no hay burbuja?

Es difícil defender que no hay burbuja en España, con estos datos del
periodo 1997-2004:


a.. Mayor subida mundial para Sudáfrica, un 195%.
b.. Segundo puesto se lo lleva Irlanda, con un 179%, y el tercero, Reino
Unido, con un 147%.
c.. Y en cuarto puesto, otra vez España, con un 131%. Probablemente, si
se considera también el 2005 y 2006 (no tengo datos), ya seríamos terceros.
Aunque hay que recordar lo que fueron las verdaderas burbujas: Por un bulbo
de tulipán se pagaba lo que valían cinco casas; una empresa de internet en
pérdidas llegó a ser la cuarta empresa española por capitalización... o en
plan inmobiliario, el casco urbano de Tokio llegó a valer más que toda
California. Hablamos de unos excesos que multiplicaban por 10 o por 100 el
valor anterior de los activos!! Claramente, el exceso con la vivienda ha
sido gordo, pero no tanto como estas magnitudes.

Pero más allá de los números, conviene hacer también un análisis
cualitativo. Una burbuja es un escenario en el mercado en el que suben los
precios de algo y su demanda aumenta, en contra de la típica norma de "a
menor renta menor demanda y a mayor precio menor demanda". Los mecanismos
que provocan esta situación se basan en las expectativas de que el mercado
seguirá siendo alcista durante unos años y, por tanto, durarán lo mismo que
estas expectativas. Y por tanto, suelen concurrir estas circunstancias:

a.. A pocos les preocupa la descorrelación entre los precios y el valor
real (medido en forma de precios históricos, renta generada por la
inversión, relación con el coste, o cualquier forma objetiva similar).
b.. Mucha gente afirma que los precios van a seguir subiendo, lo que
provoca un "efecto bola de nieve" en el que la profecía se cumple a sí
misma y se genera un circulo vicioso.
c.. Nadie piensa que el precio pueda bajar. La gente parece estar
convencida de haber encontrado una inversión segura y lucrativa y no se
percibe ningún riesgo real.
No cabe duda de que en 2003-05 estábamos en una dinámica de este tipo, pero
¿lo estamos todavía? ¡Para mí, que va a ser que no!! En la burbuja
puntocom, veíamos cómo se aceleraba en los estadios finales de la misma,
presa del "efecto bola de nieve" mencionado; pero aquí, poco a poco la
gente se va "cayendo del guindo"... Dos son las razones, que en mi opinión,
han provocado la falta de esa "aceleración final":

a.. Por una parte, la vivienda es un mercado bastante ilíquido; en bolsa,
basta con pulsar un botón y la transacción está cerrada en un segundo, con
un coste inferior al 1% (y si no, cambia de banco); pero una transacción
inmobiliaria lleva meses, y conlleva unos costes que pueden rondar el
10%... no es fácil, en estas circunstancias, realizar un nº elevado de
transacciones...
b.. Y por otra parte, una transacción inmobiliaria es mucho dinero, y
cada vez más... mucha gente podía creer en las eternas subidas, pero muchos
de ellos no podían participar en el mercado por mucho que creyeran!!
Sea por esto, o sea por lo que sea, lo cierto es que la dinámica burbujera
se ha cortado... ha habido desmadre gordo, con más viviendas nuevas que las
que se han construido en Alemania, Bélgica, Holanda, Francia y Escandinavia
todos juntos. Pero no vamos camino de último calentón + pinchazo, sino de
corregir el desmadre de una forma más o menos ordenada. Probablemente ya
hubiéramos visto un frenazo en el nº de viviendas construidas en 2006, de
no haber sido porque se aceleraron las que estaban en proyecto para evitar
el nuevo Código de Edificación, que impone normas más severas a las nuevas
viviendas...


2.- ¿Habrá crack o aterrizaje suave?

Como ya apuntaba en el punto anterior, a este respecto, soy bastante
optimista. Y además, tanto en el Reino Unido como en USA hemos visto ya
subidas de tipos que han frenado las subidas de los pisos, pero en ninguno
de los casos se ha visto ni por asomo nada parecido a un crack.

En nuestra contra, tenemos que probablemente nuestra economía sea la más
dependiente de todas del sector de la construcción, con lo que
probablemente tendremos como mínimo un frenazo severo.

Pero a nuestro favor, tenemos una ventaja con la que no contaba USA: Papá
Estado tiene la hucha llena, tras varios años de superávit (lo consiguió ya
Aznar, y se ha seguido incrementando con Solbes, que no ZP). Llegado el
caso, el estado tiene muchísimo margen para incrementar el gasto público y
reactivar la economía...

En mi opinión, sólo podría venir un crack de la mano de:

a.. Una fuerte subida de tipos, que no vendrá, porque la inflación está
muy calmada
b.. O un muy fuerte incremento del paro (que aumentará cuando frene la
construcción)... esto es más peligroso; aunque tampoco creo que se
desmadre, habría que vigilar el tema.
Pero si se dan unas circunstancias más o menos normales, yo veo el
aterrizaje suave (o al menos no muy duro) como el escenario más probable.


3.- Entonces ¿que hago? ¿compro ya o espero? ¿Vendo o mantengo?

Lo que hay que tener claro, y parece que poco a poco la gente se va
convenciendo, es que sí es posible que los precios caigan (cosa que muchos
no creían hasta hace poco). Y por si alguno no cree aún que los pisos
puedan bajar:

a.. Alemania, tanto a finales de 2003 como de 2004, sufrió una caída de
los precios de sus viviendas del 1,7% y del 1,3%, respectivamente.
b.. Japón acumula una rebaja de los precios inmobiliarios del 25% de 1997
al 2004.
c.. Hong Kong cayó nada menos que un 52% de 1997 a 2004.
d.. En USA también se están viendo ya caídas de precios en varias zonas.
Pero aun siendo perfectamente posible que los precios caigan, no es menos
cierto que la gente es reticente a vender en pérdidas. Si hubiera un crack
fuerte (subidón de tipos y/o fuerte aumento del paro), podrían haber
incluso caídas importantes... pero lo normal es que, de haber caídas, sean
poco significativas (algo como lo dicho de Alemania). Y también es
perfectamente posible que no hayan caídas!! Por lo tanto, aunque yo no
compraría vivienda como inversión ni como especulación, tampoco lo
demoraría si la necesitara para vivir (y tuviera claro que no quiero
alquiler), porque nadie nos asegura que vayan a caer...

Pero desde el punto de vista de quien quiere vender, lo mejor es hacerlo
pronto, porque lo que sí parece descartable es que retomemos el ritmo de
subidas de dos dígitos... Entonces, si la alternativa es subidas flojas, o
caídas flojas, o crack (poco probable), mejor salirse!! ¿no?


4.- ¿Qué se podía haber hecho para no llegar aquí? ¿Que se debería hacer
ahora?

En mi opinión, los gobiernos deberían haber actuado incentivando más el
alquiler y algo menos la compra. Ahora mismo, el alquiler no disfruta de
los incentivos fiscales que tiene la compra, y encima están caros porque
los propietarios repercuten en el precio el riesgo que asumen al alquilar,
que es mucho porque la legislación no les favorece nada. Pero en vez de
eso, tratan de resolverlo a base de VPOs...

La VPO no es la solución, porque no puede haber suficientes. En vez de eso,
se las llevan unos pocos afortunados (o amigos de alguien), para en muchos
casos revenderlas por el doble (en negro, claro) y dar el pelotazo. No se
resuelve nada. Y lo pagamos todos, porque el dinero que se llevan los
revendedores de las VPOs lo tienen que poner entre papá estado, que da
ayudas a las VPOs, y los compradores de viviendas libres, cuyo precio sube
en las promociones en que obligan al constructor a hacer un porcentaje de
VPOs.

Frente a esto, el alquiler... Dicen que los españoles no quieren vivir de
alquiler "porque es tirar el dinero", pero lo cierto es que si uno saca
cuentas, este adagio es cierto... o lo ha sido hasta hace muy poco, al
menos. El coste del alquiler ha venido siendo bastante superior al coste de
los intereses de la hipoteca, que es el dinero que se tira comprando; y
además, el que compra tiene desgravación y el que alquila no. Luego, el
alquiler sube todos los años, pero las hipotecas tienen años de subir y
años de bajar, tendiendo a mantenerse estables (cuando alcancen un punto de
equilibrio, claro, no estables al 2%)... Y por si faltaba algo, el que
compra tiene plusvalías por la subida de precio del piso!!

Ahora bien, si el dinero que el estado gasta en sortear VPOs para unos
pocos lo empleara en hacer VPOs de alquiler barato, podría hacer muchas más
(dado que no es dinero "a pérdida", sino una inversión), con lo que se
reduciría la demanda de compra. Y si la legislación animara a los
propietarios a alquilar (defendiendo sus derechos, no multándoles por
disponer libremente de su propiedad), también tendríamos alquileres más
baratos y por tanto menor presión compradora... porque al final, si uno
pudiera vivir por un alquiler de 400 ? en una casa que cuesta 1.000 ? de
hipoteca, ¿no habría mucha gente que lo haría? No todos, claro, pero sí una
buena parte (algunos por necesidad y otros por decisión propia). Pero si el
alquiler no cuesta 400 ?, sino 750 ?, todos preferirán comprar... como es
lógico!!


5.- ¿Y que pasa con todas las corruptelas que han aparecido por doquier?

Este ha sido un efecto secundario "muy español" que se ha dado. La culpa es
de una legislación que trata de "ponerle puertas al campo", restringiendo
la edificabilidad de TODO (en vez de restringir sólo la de los sitios
protegidos, como la línea de playa o los parques naturales). Esto hace que
una firma multiplique el valor de los terrenos, y claro, hay tortas por ser
uno de los que firman!!

Es un problema de difícil solución, salvo que se cambiara la norma... pero
¿por qué no cambiarla? ¿acaso alguien piensa que si se permitiera construir
donde se quiera (con excepciones), la gente se iba a lanzar a edificar sin
ton ni son? Se edificaría lo mismo, más o menos!! Solo que el coste del
suelo caería dramáticamente, y por tanto también lo haría el coste total de
la vivienda.

Pero claro, eso iría en contra de muchos intereses muy fuertes... así que
me da que podemos descartar que eso ocurra, y por tanto seguiremos viendo
cómo las corruptelas y desmanes campan por Marbella, Seseña, Marina d'Or,
etc, etc, etc, etc... en una uniforme dispersión por todos los partidos
políticos y comunidades autónomas!!

Y eso en las corruptelas de los políticos, que luego vas a comprar y te
encuentras con... Hipotecas: Lo que el banco no dice

s2
http://fj2c.blogspot.com/2007/02/la-...n-espanya.html




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